광장, 대법원 파기환송 판결로
재건축 상가 분쟁 해결의 토대 마련
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| 재건축은 사업의 특성상 아파트 조합원과 상가 조합원 사이의 이해관계 및 주된 관심사항이 크게 다른데, 조합은 원활한 사업추진을 위해서 상가 조합원들과 ‘상가 독립정산제’ 약정 등을 체결하고 있습니다. 이와 관련하여 서울고등법원은 상가 독립정산제 약정이 체결된 이상, 그 구속력으로 인하여 이에 반하는 총회 결의는 위법하다고 판단하였는데, 최근 대법원이 하급심 판결을 파기하면서, 조합이 ‘상가 독립정산제’ 약정을 변경하는 총회결의를 위한 3가지 기준을 제시한 바 있습니다. 법무법인 광장은 이러한 대법원 판결을 이끌어 내어, 재건축에서의 상가 분쟁 해결의 획기적인 기반을 마련하였습니다. |
| Ⅰ. |
사안의 개요와 쟁점
1. 재건축 원활한 추진을 위한 상가 독립정산제 약정 체결
「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)에 따른 재건축 정비사업은 필연적으로 상가 소유자들과 아파트 소유자들 사이에 서로 상충되는 관계로, 조합(추진위원회)이 원활한 사업추진을 위해서 조합은 사업초기에 상가 소유자들과 ‘상가 독립정산제 약정’ 내지 ‘업무 협약’ 등을 체결하거나 이를 정관에 반영하고 있는 실정입니다. 문제는 이러한 약정 내지 협약이 체결된 이후에는 그 구속력 등으로 인하여 본격적인 사업추진의 장애요소로 작용하고 있고, 조합이 사업추진을 위해서 부득이하게 상가 소유자들의 무리한 주장을 수용할 수밖에 없는 상황에 처해지고 있습니다.
이 사건 역시 조합이 아파트 조합원들과 상가 조합원들 사이의 이해관계를 조정하기 위하여 이른바 ‘상가 독립정산제 약정’을 체결하였는데, 그 주요 내용은 ① 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도 정산하고 ② 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련할 기회를 보장하는 것이었습니다.
2. 상가 독립정산제 약정과 다른 관리처분계획 수립
그런데 조합이 관리처분계획을 수립할 무렵 상가 소유자들의 자체 관리처분계획안이 마련되지 아니하였고, 이에 조합이 마냥 기다릴 수는 없어, 상가 독립정산제 약정과 일부 다른 내용으로 관리처분계획을 수립하였습니다. 그러자 상가 소유자들이 조합이 수립한 관리처분계획 중 상가 부분이 위 약정을 위반하여 위법하다는 이유로 관리처분계획 취소소송을 제기하였고, 이에 대하여 서울행정법원 및 서울고등법원이 상가 소유자들의 주장을 받아들여 상가에 대한 재건축 사업 추진이 사실상 중단되는 사태가 초래되었습니다.
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| Ⅱ. |
대법원 판결의 요지 및 의미
1. 대법원 판결의 요지
대법원은 “소위 ‘상가 독립정산제 약정’은 원칙적으로 조합의 정관에 규정하여야 하는 사항이다. 다만, 이러한 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회의 결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했다면 형식적으로 정관이 변경된 것은 아니지만, 총회결의로서 유효하게 성립하였고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖췄다면 적어도 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력은 가진다.”라고 전제한 후, “조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립?변경은 총회의 결의사항이므로, 조합의 총회는 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없다. 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 다음과 같은 기준들을 충족하여야 한다. 첫째, 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 둘째, 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 한다. 셋째, 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다.”라고 판단하였습니다.
2. 대법원 판결의 의미
대상 대법원 판결은 상가 독립정산제 약정의 효력발생요건, 상가 독립정산제 약정과 달리 관리처분계획을 수립하기 위한 요건에 관하여 구체적으로 기준을 제시한 최초의 대법원 판결로서, 상가 독립정산제 약정 및 이에 기초한 사업의 진행을 민사적 약정의 이행과 동일선상에서 평면적으로 이해하던 기존 하급심 판례의 흐름을 획기적으로 전환한 데에 대단히 큰 의의가 있습니다. |
| Ⅲ. |
법무법인 광장의 상고심 소송 수행 및 역량
법무법인 광장은 이 분야 최고의 전문가들로 구성된 건설·부동산 전문팀을 투입하여, 그간 다수의 재건축 조합을 위하여 상가 분쟁을 창의적이고 적극적으로 해결하여 온 노하우를 토대로, 비단 이 사건의 해결에만 국한되지 않고 향후 전국의 재건축 사업에 공통되는 분쟁을 일거에 해결할 수 있는 선도적 법리의 형성을 위하여 최고의 역량을 집중하였습니다.
구체적으로, 법무법인 광장은 공법인인 조합이 수립한 관리처분계획의 행정처분으로서의 성격에 비추어 볼 때 그 위법성 판단 기준은 오로지 헌법과 법령 위반으로 제한되어야 한다는 점을 환기하고, 사적 약정으로 체결된 상가 독립정산제 약정은 조합의 독점적인 관리처분계획 수립의 권한을 침해할 수는 없을 뿐만 아니라, 조합원들의 자율적이고 민주적인 의사의 반영으로서 사업 시행의 과정에서 일정한 요건을 갖추어 변경될 수 있다는 논리를 정치하게 개진하였습니다.
참고로, 법무법인 광장은 대상 대법원 판결이 선고되기 이전에도, 이와 같은 탄탄한 법리 구성과 그간의 경험에 따라 재판부를 효과적으로 설득할 수 있는 노하우를 토대로, 각급 하급심 법원에 계류 중인 여러 사건에서도 동일, 유사한 취지의 판단을 동시다발적으로 이끌어 내었고, 최종적으로 대상 대법원 판결을 통하여 새로운 법리를 최초로 정립하게 되었습니다.
그리고 대상 대법원 판결의 선고로서, 향후 재건축 상가 분쟁의 양상은 특히 상가 독립정산제 약정 기타의 업무협약 등이 체결되어 있는 경우 그 효력의 해석 및 그 변경을 위한 요건의 충족 여부 등을 치열하게 다투는 데에 분쟁이 집중될 것으로 예상됩니다. 저희 법무법인 광장은 대상 판결을 이끌어 내기까지 수년 간 축적된 노하우를 토대로, 각 정비사업조합의 특수성을 고려하여 대상 대법원 판결에 따른 후속의 분쟁 및 그 이외의 쟁점에서 상가 소유자와의 분쟁을 해결할 수 있는 다양한 전략까지 수립하고 있습니다.
도시정비법에 따른 재개발·재건축 정비사업은 그 태생적인 특수성으로 인하여 서로 대립·상충되는 여러 이해관계의 조정 및 그로부터 파생되는 분쟁의 성공적인 해결 여하에 따라 그 사업의 성패가 크게 좌우됩니다. 저희 법무법인 광장의 건설·부동산팀은 대상 사건 상고심의 성공적 수행 이외에도, 중요한 정비사업 기타 건설·부동산 관련 소송 및 자문 업무를 성공적으로 수행하고 있습니다. 이와 관련하여 법적 도움이 필요하실 경우 언제든지 법무법인 광장(Lee & Ko)으로 연락하여 주십시오. |
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