분양회사 명의로 남아있던 재건축 아파트단지의 대지지분에
대한 재건축조합의 시효취득을 인정한 대법원 판결
|
| 최근 시효취득 및 회사정리절차와 관련하여 의미 있는 판결이 선고되었습니다(대법원 2014다68884사건, 2015. 9. 10. 선고).
|
분쟁의 발단은 1970년대로 거슬러 올라갑니다. 당시 한신공영은 반포동 일대에 부지소유권을 취득하여 여러 아파트 단지들을 조성하였습니다. 문제된 아파트는 신반포제1차단지인데, 한신공영은 1977. 8. 경 건물을 준공하고 730명의 수분양자들에게 대지지분을 포함하여 각 아파트의 소유권을 이전해 주었습니다. 그런데, 각 세대들에게 이전해 준 대지지분 계산에 미세한 착오가 있었고, 그 결과 아파트부지의 일부지분(약 0.85%)이 수분양자들에게 이전되지 않은 채 분양자인 한신공영 명의로 등기부상 남아있게 되었습니다. 위 지분의 존재는 최근까지 아무에게도 알려지지 않았습니다.*
|
|
* 그와 같은 문제가 발생한 이유는 부동산등기법상 지분이전의 표시방법 때문입니다. 현행 부동산등기법에 의하면 최초 100% 지분을 보유한 자가 지분일부를 넘겨 준 경우 남은 지분은 별도로 표시되지 않고, 100%에서 이전된 지분의 합을 빼 보아야 알 수 있습니다. 가령 100% 소유권자 A가 B, C에게 각 30% 지분을 이전해 준 경우 A의 지분은 40%가 되지만 그 점은 등기부상 표시되지 않고, 100 - (30 + 30)과 같이 계산을 해 보아야 알 수 있는 것입니다. 이처럼 간단한 계산은 어렵지 않습니다. 그러나 아파트와 같이 수백 명의 수분양자에게 그것도 소수점 이하 몇자리로 이어지는 복잡한 수치의 지분이 이전될 경우 그 계산은 거의 불가능에 가깝습니다. 결국 30여 년간 누구도 한신공영의 지분을 계산하지 않았던 것입니다. |
그로부터 30여년 이후 이 사건 아파트단지는 재건축 단계에 들어가게 되었는데, 재건축사업이 한창이던 2013. 2월에 문제의 지분이 발견되었습니다. 재건축조합은 0.85%의 지분은 당연히 조합에 귀속될 지분이라고 보아 한신공영에 명의 이전을 요구하였으나, 한신공영은 이를 거부하였습니다. 결국 소송이 시작되었고, 조합은 시효취득을 주장하였으나 1심 재판부는 시효취득 주장을 배척하였습니다. 민법상 등기명의자는 소유자임을 강력하게 추정받는다는 법리와 공유자간에는 시효취득이 인정될 수 없다는 법리를 근거로 조합의 자주점유를 부정하였던 것입니다. 반면 항소심 재판부는 1심과 달리 조합의 자주점유를 긍정하였고 원칙적으로 조합의 시효취득이 인정된다고 판단하였습니다(서울고등법원 2104. 9. 3. 선고 2014나3575 판결).
|
그런데, 항소심에서는 또다른 어려운 법률적 쟁점이 다투어졌습니다. 한신공영은 1997~2002년 사이에 회사정리절차를 거쳤는데, 그 사실이 매우 난해한 법률적 문제를 야기하였습니다. 그 핵심을 요약하면, 회사정리절차를 거친 회사가 등기명의인일 경우 점유취득시효의 기산점을 원고가 임의로 산정할 수 없고, 시효의 기산점을 정확히 산정하면 이 사건에서 많은 세대에 관하여 조합이 아닌 종전 점유자들(즉, 과거 아파트 입주민들)이 시효취득을 하게 되므로 조합은 한신공영에 대하여 소유권이전등기를 청구할 수 없다는 것이었습니다. 이에 따라 항소심 재판부는 매우 복잡한 지분계산을 거쳐 일부 세대만 조합의 청구권을 인정하고, 나머지 세대에 대해서는 조합의 청구권을 부정하였습니다.
그러나, 대법원은 시효취득 주장자는 특별한 사정이 없는 한 임의의 기산점을 정할 수 있는 것이 원칙이며 이미 수년전에 종료된 회사정리절차에 의해 그와 같은 원칙의 적용이 배제된다고 볼 수 없다고 판시하면서 항소심 판결을 파기하였습니다. 위 대법원 판결은 법리적, 사실적 측면에서 다음과 같은 중요한 의미를 갖습니다.
첫째, 위 대법원 판결은 시효취득법에 있어서 이른바 ‘역산설’의 범위를 넓힌 판결로서의 의미를 갖습니다.* 종래 대법원 판결의 흐름을 보면 이른바 ‘고정시설’의 범위를 조금씩 좁히고 역산설의 범위를 넓히는 경향을 보이고 있는데, 이번 판결 역시 그런 맥락에서 중요한 의미가 있는 판결입니다. |
|
* ‘역산설’과 ‘고정시설’은 점유개시시점에 관한 이론으로 ‘역산설’이란 점유취득시효를 주장하는 자가 임의의 기산점을 주장할 수 있다는 법리이고, ‘고정시설’이란 전 점유자의 점유개시시점만을 기산점으로 주장할 수 있다는 법리를 의미합니다. 역산설이 시효취득의 가능성이 더 높으므로 시효취득 주장자에게 유리합니다. |
|
둘째, 이번 판결은 회사정리절차와 시효취득의 관계에 관해서도 중요한 의미를 갖는데, 회사정리절차가 종결된 경우라면 대상 회사는 더 이상 시효취득법상의 ‘이해관계 있는 제3자’에 해당하지 않는다는 점을 명확히 하였다는 점에서도 의미가 있습니다.
종래 대법원 판결 가운데 파산절차 중의 파산관재인은 이해관계 있는 제3자에 해당한다는 판결은 있으나 파산절차 혹은 회사정리절차 종결 이후에도 그러한지에 대한 판단은 없었는데, 이번 판결은 그 점을 명확히 한 것입니다.
강남지역에는 신반포제1차 이외에도 유사한 문제들을 안고 있는 단지들이 더 있는 것으로 알려져 있어 위 대법원 판결은 향후 유사한 분쟁에서 상당한 파급효과가 예상됩니다. 한편, 이 사건은 저희 법무법인 광장에서 항소심부터 조합측을 대리하였는데, 치밀한 법리분석 등을 통하여 전부 패소하였던 판결을 결국 최종승리로 뒤바꾸는 유의미한 결론을 이끌어 내었습니다. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
